Скільки коштує квартира в Німеччині у 2026 році

Середня ціна квадратного метра квартири в країні зараз тримається близько 3270–3280 євро. У великих містах ця цифра легко подвоюється, а на сході та в невеликих населених пунктах можна знайти варіанти майже вдвічі дешевше. Купівля квартири площею 60–70 метрів у середньому обходиться у 200–450 тисяч євро без урахування додаткових витрат, які додають ще 8–12 відсотків до суми.

Ринок після корекції 2022–2024 років стабілізувався і знову демонструє помірне зростання. Наявні об’єкти дорожчають швидше за новобудови, а розкид між регіонами залишається величезним: від скромних цін у Саксонії-Ангальт до захмарних цифр у Мюнхені. Для тих, хто планує переїзд чи інвестицію, важливо розуміти не лише цінник, а й усі супутні витрати, податкові нюанси та реальну доступність житла.

Актуальні середні ціни на квартири по країні

За даними порталу Immowelt на початок липня 2026 року середній квадратний метр квартири в Німеччині коштує 3277 євро. Діапазон пропозицій широкий: найдоступніші варіанти починаються від 1953 євро за метр, а верхня межа сягає 5678 євро. Будинки в середньому дешевші — 2871 євро за квадратний метр.

Наявні квартири (Bestand) у другому кварталі 2026 року вийшли на рівень 3226 євро за метр і зросли на 6,8 відсотка порівняно з минулим роком. Новобудови додали лише 0,8 відсотка і коштують у середньому 5171 євро за метр. Такий розрив пояснюється дефіцитом нового житла: у 2025 році було здано лише близько 206 тисяч квартир при потребі приблизно в 320 тисяч.

Федеральне статистичне відомство Destatis фіксує загальне зростання цін на житлову нерухомість у першому кварталі 2026 року на 1,4 відсотка в річному вимірі. Після різкого падіння 2023–2024 років ринок повернувся до спокійної позитивної динаміки.

Для типової двокімнатної квартири площею 65–70 квадратних метрів по країні потрібно закладати від 210 до 230 тисяч євро лише за саму нерухомість.

Ціни у найбільших містах: де найдорожче і де можна заощадити

Мюнхен і надалі утримує пальму першості. Наявні квартири тут у середньому коштують близько 8090–8580 євро за метр, новобудови перевищують 10 900–12 000 євро. У престижних районах на кшталт Altstadt-Lehel ціни легко піднімаються вище 12 000 євро за квадрат. Типова трикімнатна квартира площею 80 метрів у хорошому районі вже коштує 650–900 тисяч євро.

Гамбург посідає друге місце за дорожнечею. Середній метр квартири — близько 6000–6018 євро, а в районах на кшталт Harvestehude чи HafenCity цифри перевищують 9000–10 000 євро. Берлін тримається на рівні 4930–5510 євро за метр для наявних об’єктів. У центрі (Mitte, Prenzlauer Berg) ціни вищі, на околицях — помітно нижчі.

Франкфурт, Штутгарт, Дюссельдорф і Кельн перебувають у діапазоні 4400–5600 євро за метр. У цих містах особливо помітна різниця між центром і околицями: у пристойних районах квадрат може коштувати майже вдвічі дорожче, ніж на периферії.

На іншому полюсі — східні та деякі рурські міста. У Саксонії-Ангальт середній метр квартири — близько 1678 євро. У Хемніці, Дуйсбурзі, Гельзенкірхені та Магдебурзі можна знайти пристойні варіанти від 1100–2200 євро за метр. Тут квартира площею 60 метрів нерідко вкладається в 80–150 тисяч євро.

Дані зібрано на основі пропозицій Immowelt та аналітики Empirica regio за першу половину 2026 року.

Що ще потрібно сплатити понад ціну квартири

Ціна купівлі — це лише початок. Покупець у Німеччині майже завжди несе додаткові витрати (Kaufnebenkosten), які становлять 8–12 відсотків від вартості об’єкта.

Податок на придбання нерухомості (Grunderwerbsteuer) залежить від федеральної землі і коливається від 3,5 відсотка в Баварії до 6,5 відсотка в Бранденбурзі, Північному Рейні-Вестфалії та деяких інших землях. У Берліні — 6 відсотків. Нотаріус і реєстрація в земельному кадастрі зазвичай забирають 1,5–2 відсотки. Комісія маклера, якщо вона є, найчастіше ділиться або повністю лягає на покупця і становить 3–3,57 відсотка з ПДВ.

На квартиру за 300 тисяч євро в Берліні легко виходить ще 30–40 тисяч євро додаткових витрат. Багато банків вимагають, щоб ці гроші покупець вносив із власних коштів, а кредит брав лише на саму нерухомість.

У нашій практиці ми не раз стикалися із ситуацією, коли люди розраховували лише на ціну оголошення і потім різко скорочували бюджет або відкладали угоду на пів року–рік.

Чинники, які найсильніше впливають на ціну

Розташування залишається головним критерієм. Квартира в центрі або в районі з хорошою транспортною доступністю, школами та зеленими зонами завжди коштує помітно дорожче. Енергетичний клас будівлі (Energieausweis) також відіграє дедалі більшу роль: об’єкти з низьким споживанням тепла продаються швидше і з меншою знижкою.

Стан житла, поверх, наявність балкона чи лоджії, рік будівництва та якість ремонту додають або віднімають десятки тисяч євро. Новобудови з підземним паркінгом і сучасними плануваннями тримають премію в 30–60 відсотків відносно вторинного ринку того ж району.

Попит і надалі перевищує пропозицію, особливо у великих містах. Дефіцит оцінюється приблизно в 1,4 мільйона квартир по країні. Саме тому навіть за високих процентних ставок ціни не падають, а повільно повзуть вгору.

Як правильно підійти до купівлі у 2026 році

Спочатку визначте реальний бюджет з урахуванням усіх побічних витрат і першого внеску (зазвичай мінімум 20 відсотків). Банки зараз уважніше дивляться на боргове навантаження: щомісячний платіж за кредитом разом із комунальними платежами не повинен перевищувати 30–35 відсотків чистого доходу сім’ї.

Має сенс дивитися не лише на мегаполіси, а й на міста-супутники. За годину їзди від Мюнхена, Франкфурта чи Кельна можна заощадити 40–50 відсотків ціни за збереження прийнятної якості життя. Багато сімей так і роблять.

Перевіряйте енергетичний паспорт, протоколи зборів власників і стан спільного майна. У старих будинках (Altbau) часто з’являються несподівані внески на капітальний ремонт даху чи фасаду.

Для іноземців процедура майже така сама, як для місцевих. Обмежень на купівлю житла немає, але банк може вимагати більший перший внесок і додаткові документи.

Ринок у 2026 році виглядає спокійніше, ніж три–чотири роки тому. Ціни зростають, але без ажіотажу. Ті, хто готовий уважно рахувати і не гнатися за найдорожчим районом, усе ще можуть знайти варіанти, які через кілька років виявляться вдалим рішенням.